Блог

May 27, 2023

Цены на жилье в Сан-Франциско падали быстрее (

По данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, в Сан-Франциско средняя цена домов на одну семью в июле упала на 8,5% по сравнению с июнем и на 14,1% по сравнению с прошлым годом, до $1 460 000 млн.

По данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, в Сан-Франциско средняя цена домов на одну семью в июле упала на 8,5% по сравнению с июнем и на 14,1% по сравнению с прошлым годом, до $1 460 000 миллионов.

За 16 месяцев, прошедших с пика в марте 2022 года, медианная цена упала на 29%, или на 600 000 долларов (красная линия).

Трехмесячная скользящая средняя (3mma), которая сглаживает некоторые ежемесячные взлеты и падения медианных цен, упала на 2,6% в июле по сравнению с июнем и снизилась на 23,1%, или на 474 500 долларов США, по сравнению с пиком в мае. 2022 год (зеленая линия).

Спад на рынке жилья протекает медленно. Цены не падают в одночасье, как вы ожидаете от криптовалют. Спад на рынке жилья может проявиться годами. Жилищный кризис 1 начался на разных рынках в разное время. В Сан-Франциско медианная цена достигла своего пика в мае 2007 года. Почти пять лет спустя, в феврале 2012 года, она достигла дна, упав на 31% от пика.

Жилищный кризис 2 начался после пика в мае 2022 года. Май был нулевым месяцем, а сейчас мы находимся на 16-м месяце этого спада.

Итак, мы начали сравнивать жилищный кризис 2 в Сан-Франциско с жилищным кризисом 1 с точки зрения процентного падения по сравнению с пиком.

В 2007 году медианная цена достигла своего пика в мае; в 2022 году он достиг своего пика в марте. Итак, у нас отставание на два месяца, что добавляет сезонности. Но мы используем 3mma для обоих периодов, что частично сглаживает сезонность.

Итак, мы находим:

В районе залива Сан-ФранцискоСредняя цена домов на одну семью в июле упала на 5,2% по сравнению с июнем, на 0,8% по сравнению с прошлым годом, до $1 255 000, поскольку разные округа перешли к разным барабанщикам.

За 15 месяцев, прошедших с пика в апреле 2022 года, медианная цена упала на 16,3%, или на 245 000 долларов.

Учитывая большой размер района залива, состоящего из девяти округов, с населением около 7,6 миллиона человек и примерно в десять раз большим количеством транзакций, чем в одном только Сан-Франциско, средняя цена менее волатильна. Таким образом, 3 мма не понадобилась, и все сравнения здесь проводятся между несглаженными исходными медианными ценами.

Жилищный кризис № 1 в районе Залива был нетипичным по своей скорости. Апрель 2007 года стал пиком. К февралю 2009 года, менее чем за два года, он упал на 59%. Затем он несколько раз поднимался и снова падал, и к январю 2012 года он все еще снижался на 54% по сравнению с маем 2007 года. Затем он снова пошел вверх.

В ходе жилищного кризиса 1 в районе Залива средняя цена упала за первые 15 месяцев на 40%. Цены просто продолжали падать без какого-либо роста. Это было очень быстро для спада на рынке жилья.

Жилищный кризис 2 начался еще быстрее, но затем произошло великолепное ралли, возможно, вызванное великолепным ралли Nasdaq, которое теперь также закончилось, и цены снова развернулись вниз:

Послушайте, район залива, и особенно самые дорогие округа, являются частью США, где «жилищный кризис» означает, что дома слишком дороги, даже начальные лачуги слишком дороги, чтобы люди могли позволить себе жить здесь.

Таким образом, происходит постоянное политическое жонглирование по поводу создания субсидируемого налогоплательщиками «доступного жилья» и других субсидий. Проблема просто в том, что дома слишком дороги, и создание субсидий – будь то субсидирование жилья, помощь в первоначальном взносе или что-то еще – не поможет и может ухудшить ситуацию с ценами.

Что необходимо рынку, так это разобраться с этим «жилищным кризисом». Рынку нужно позволить и поощрить его разобраться. Это действительно единственный способ решить жилищный кризис.

Подавление процентных ставок ФРС и количественное смягчение, которые привели к росту цен на все активы, проделали потрясающую работу в районе залива Сан-Франциско, создав жилищный кризис. Более высокие процентные ставки (мы только что обсуждали их, Господи) и QT (ФРС потеряла 759 миллиардов долларов в ценных бумагах) должны быть разрешены, чтобы компенсировать этот ущерб, при этом рынок позволит ценам на жилье найти свой баланс там, где людям не придется уезжать. – и они действительно ушли в большом количестве! – чтобы избежать нелепых расходов на жилье. Местная экономика будет функционировать намного лучше, если ценам на жилье удастся достичь экономически устойчивого уровня.